Najdrozsze lokalizacje biurowe na świecie
- Tokio obecnie najdroższą lokalizacją biurową świata
- Londyński West End awansował na drugą pozycję w rankingu
- Hongkong spadł na trzecie miejsce
W najważniejszych miastach świata odnotowano bezprecedensowy spadek popytu na powierzchnię biurową, który przyczynił się do pierwszego od 2003 r. skumulowanego spadku stawek czynszów w najlepszych lokalizacjach. Firma Cushman & Wakefield, międzynarodowy doradca na rynku nieruchomości, w swoim nowym raporcie Office Space Across the World (Powierzchnie biurowe na świecie) podaje, że w 2009 r. wystąpił gwałtowny i powszechny spadek popytu na powierzchnię biurową i po raz pierwszy w historii odnotowano spadek czynszów w najlepszych lokalizacjach we wszystkich regionach globu.
Jednak prognoza na 2010 r. napawa większym optymizmem. Wraz z powrotem głównych gospodarek na ścieżkę wzrostu może ponownie zwiększyć się popyt na powierzchnię biurową ze strony firm i jednocześnie zmniejszyć się podaż. Wzrost stawek czynszów jest już widoczny na niektórych najważniejszych rynkach biurowych, m.in. w londyńskim City i paryskim Centralnym Obszarze Biznesu (COB). Ponadto oczekuje się, że w skali globalnej czynsze zaczną rosnąć od połowy bieżącego roku. Drugie półrocze będzie zatem okresem ożywienia i umiarkowanego optymizmu wśród zarówno wynajmujących, jak i najemców.
Największe spadki czynszów za najlepszą powierzchnię biurową odnotowano we wszystkich kluczowych miastach Azji i Pacyfiku. W Singapurze, Hongkongu oraz Tokio wyniosły one odpowiednio -45%, -35% i -21%. Największy spadek czynszu w regionie (-53%) wystąpił w mieście Ho Chi Minh w Wietnamie.
Natomiast w Europie najpoważniejsze spadki stawek czynszów odnotowano w Kijowie i Dublinie, gdzie wartość czynszów za powierzchnię biurową w najlepszych lokalizacjach zmniejszyła się do końca roku odpowiednio o ponad -50% i -38%. Obniżki dotknęły również nawet dotychczas prężne rynki takie jak londyński West End (-25%) i warszawski COB (-24%).
Na półkuli zachodniej czynsze obniżyły się łącznie o -7% w 2009 r. W USA największe spadki odnotowano w Bostonie, San Francisco, Seattle i centrum Nowego Jorku – odpowiednio o -26%, -24%, -23% i -23%. W Ameryce Południowej miasto Santiago w Chile oparło się trendowi spadkowemu i odnotowało wzrost czynszów o 28%, ale ten niewielki rynek charakteryzuje się ograniczoną podażą powierzchni biurowej klasy A. Największy spadek o -14% wystąpił na tym kontynencie w Buenos Aires w Argentynie, natomiast największa gospodarka regionu Brazylia odnotowała spadek na poziomie -8%.
Czynsze za najlepszą powierzchnię biurową są kluczowym wyznacznikiem kondycji sektora biurowego i deweloperskiego. Globalny kryzys gospodarczy, upadek i regres instytucji finansowych oraz wynikająca z tego niepewność w świecie biznesu doprowadziły do znacznego spadku popytu na nową powierzchnię biurową. Deweloperzy na ogół szybko zareagowali na kryzys i odłożyli w czasie realizację nowych budynków, ale podaż nowej powierzchni biurowej na wynajem nadal wzrastała, ponieważ w ramach redukcji kosztów firmy zwalniały lub podnajmowały nadmiar zajmowanej powierzchni.
NAJDROŻSZE LOKALIZACJE POWIERZCHNI BIUROWYCH W ŚWIECIE
W rankingu najdroższych lokalizacji powierzchni biurowych świata trzy pierwsze miejsca zajęli dotychczasowi liderzy, przy czym Tokio awansowało z drugiej pozycji na pierwszą. Całkowite koszty najmu powierzchni biurowej w tym mieście (najwyższe czynsze i opłaty eksploatacyjne) wyniosły 1441 EUR/mkw./rok (190 USD/st. kw./rok). Londyńska dzielnica West End awansowała z 3. na 2. miejsce z łącznymi kosztami najmu na poziomie 1220 EUR/mkw./rok (161 USD/st. kw./rok), natomiast Hongkong spadł z 1. na 3. pozycję z łącznymi kosztami najmu wynoszącymi 1207 EUR/mkw./rok (160 USD/st. kw./rok).
Najwyższy skok w rankingu odnotowało Rio de Janeiro w Brazylii, które awansowało z 23. na 13. lokatę przy niewielkim spadku czynszów i wzroście kursu brazylijskiego reala wobec euro, oraz Seul w Korei Południowej i Sydney w Australii – odpowiednio z 27. na 14. oraz z 29. na 15. pozycję przy wzroście najwyższych stawek czynszu.
Nie wszystkie rynki odczuły globalne pogorszenie koniunktury gospodarczej w jednakowym stopniu. Santiago w Chile odnotowało wzrost czynszów za powierzchnię biurową o 28% wskutek braku wysokiej klasy powierzchni i silnego popytu. Odnotowano również mniejsze skoki w rankingu w miastach takich jak Dżakarta w Indonezji, Miami w USA i Kapsztad w RPA, gdzie organizacja Mistrzostw Świata w Piłce Nożnej 2010 przyczyniła się do wzrostu popytu w krótkim okresie.
Najdroższe lokalizacje powierzchni biurowej świata w 2010 r.
(Źródło: Cushman & Wakefield)
Pozycja w 2009 r. |
Pozycja w 2010 r. |
Miasto, lokalizacja |
Kraj |
Koszt najmu EUR/mkw./rok |
Koszt najmu USD/st. kw./rok |
2 |
1 |
Tokio (COB) |
Japonia |
1441 |
190 |
3 |
2 |
Londyn, West End |
Wielka Brytania |
1220 |
161 |
3 |
Hongkong (COB) |
Chiny |
1207 |
160 |
|
5 |
4 |
Dubaj (COB), DIFC |
ZEA |
899 |
120 |
6 |
5 |
Mumbai (COB) |
Indie |
809 |
107 |
8 |
6 |
Nowy Jork, Środkowy Manhattan |
USA |
786 |
105 |
4 |
7 |
Moskwa (COB) |
Rosja |
768 |
102 |
7 |
8 |
Paryż (COB) |
Francja |
765 |
102 |
10 |
9 |
Mediolan (COB) |
Włochy |
667 |
89 |
11 |
10 |
Zurych (COB) |
Szwajcaria |
660 |
88 |
Guy Taylor, Szef Agencji Powierzchni Biurowych w West Endzie z biura Cushman & Wakefield w Londynie, powiedział: „Rok 2009 był niewątpliwie trudnym okresem dla rynków powierzchni biurowej w Londynie. Jednak w III kw. nastąpił przełom i wzrosła ilość wynajmowanej powierzchni. Natomiast w IV kw. zawarto szereg większych transakcji, dzięki którym roczny poziom popytu wzrósł do przyzwoitej wielkości. Wobec obecnie rosnących stawek czynszu za najlepszą powierzchnię rok 2010 będzie okresem, w którym najemcy powinni uzyskać dobre warunki najmu, zanim brak nowej powierzchni przechyli wagę na korzyść wynajmujących. W przypadku najlepszej powierzchni na kluczowym rynku, jakim jest West End, już obserwujemy rywalizację wśród potencjalnych najemców. Pod koniec 2010 r. prawdopodobnie wystąpi wyraźny niedobór powierzchni klasy A w niektórych lokalizacjach i zostanie zawartych szereg dużych umów typu pre-let z wynajmującymi na budynki planowane lub obecnie budowane”.
John Siu, Dyrektor Generalny biura firmy Cushman & Wakefield w Hongkongu, powiedział: „Pod koniec 2009 r. zaczął rosnąć popyt na powierzchnię biurową w głównych dzielnicach biznesowych Hongkongu i obecnie obserwujemy pierwsze wzrosty czynszów. Firmy z sektora bankowo-finansowego stopniowo wynajmują coraz więcej powierzchni, natomiast korporacje, dążące do zmniejszenia obciążeń czynszowych, przeprowadzają się do kilku niedawno ukończonych budynków biurowych klasy A w Kowloon East. Naszym zdaniem w 2010 r. najemcy będą mogli skorzystać z chwilowo dostępnej powierzchni i znacznie obniżonych stawek czynszu, zanim czynsze powrócą do wysokiego poziomu notowanego na początku 2008 r.”
W rankingu 63 krajów Polska znalazła się na 30. miejscu (spadek z miejsca 19.).
Katarzyna Opalska, Analityk z warszawskiego Działu Doradztwa firmy Cushman & Wakefield, powiedziała: „Po kilkuletnim okresie systematycznego wzrostu, w ubiegłym roku czynsze wywoławcze za biura w całej Polsce spadły, w Warszawie nawet o ok. 15-24%, zależnie od lokalizacji. Jest to konsekwencją przede wszystkim znaczącego spadku popytu brutto, który w stolicy był niższy o blisko 50% w porównaniu z 2008 r. Obecnie czynsze wywoławcze za najlepsze lokalizacje w Warszawie osiągają poziom ok. 22 EUR w Centralnym Obszarze Biznesu i ok. 15 EUR w lokalizacjach poza centrum. Istotnych zmian w wysokości czynszów wywoławczych można spodziewać się raczej dopiero w 2011 r.”
{jcomments on}